• Реклама

  • Реклама


  • Новости сайта
  • Приказ Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости Санкт-Петербурга от 08.08.2005 N 54 "О СТАНДАРТАХ, ПРИМЕНЯЕМЫХ ГУ ГУИОН, ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТ ПО ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ И ЭКСПЕРТИЗЕ ОТЧЕТОВ ОБ ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ ОЦЕНКИ"

    Страница 11


    Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 |


    - с продольными и поперечными несущими конструкциями;

    - каркасное;

    - бескаркасное;

    - с неполным каркасом;

    - блочное;

    - смешанное.

    Полная восстановительная стоимость - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается величина полной восстановительной стоимости объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода.

    Накопленный износ - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается величина накопленного износа объекта, рассчитанная в рамках затратного подхода.

    Затраты на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается сумма затрат на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт), учтенные при расчете стоимости объекта в варианте НЭИ в рамках доходного подхода).

    Удельный показатель затрат на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт) - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1 квадратный метр общей площади улучшений нового объекта недвижимости, величина рассчитывается путем деления значения поля "Затраты на строительство (реконструкцию, капитальный ремонт)" на значение поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".

    Общий срок строительства (реконструкции, капитального ремонта) - заполняется в месяцах.

    Количество очередей строительства (реконструкции, капитального ремонта) - заполняется численным значением.

    Данные об уровне риска, принятого в оценке

    В зависимости от использованных в расчетах ставок заполняются следующие поля:

    ставка дисконтирования - заполняется в процентах;

    ставка капитализации - заполняется в процентах.

    Обязательному заполнению подлежат следующие показатели:

    безрисковая ставка - заполняется в процентах;

    ставка рефинансирования по ЦБ - заполняется в процентах.

    III. Результаты расчета

    Стоимостные показатели

    Результаты расчетов стоимости в рамках используемых подходов:

    Данный раздел имеет поля для заполнения результатами расчетов в рамках каждого из примененных подходов оценки, а именно:

    - затратный подход;

    - сравнительный подход;

    - доходный подход.

    Поле "Значение" предусматривает следующие варианты заполнения:

    - рассчитанное значение в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США);

    - рассчитанный диапазон значений в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США);

    - если подход не использовался, ставится "-".

    Поле "Вес (при согласовании)" - указываются весовые коэффициенты, установленные при проведении согласования результатов каждого из использованных в оценке подходов.

    Рыночная стоимость объекта оценки

    Рыночная стоимость объекта оценки - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), указывается итоговое значение рыночной стоимости объекта в варианте НЭИ при условии отсутствия затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, затрат на присоединение к инженерным сетям и любых других дополнительных затрат.

    Удельный показатель стоимости объекта оценки на 1 кв. м общей площади существующих улучшений - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США) на 1 квадратный метр общей площади существующих улучшений, значение рассчитывается путем деления величины рыночной стоимости объекта оценки (поле "Рыночная стоимость объекта оценки") на величину общей площади существующих улучшений (поле "Общая площадь существующих улучшений").

    Рыночная стоимость объекта с учетом условий

    технического задания на оценку

    Рыночная стоимость объекта оценки с учетом предполагаемых затрат инвестора на строительство инженерных коммуникаций, передаваемых в собственность Санкт-Петербурга, - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.

    Рыночная стоимость объекта оценки с учетом затрат инвестора на присоединение к инженерным сетям - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.

    Рыночная стоимость объекта оценки с учетом дополнительных затрат инвестора - заполняется в принятой для расчета денежной единице - руб. (доллар США), данная величина (с обязательным указанием наименования затрат) приводится в случае, если ее расчета требуют условия технического задания на оценку.

    В случае необходимости выполнения расчета иного вида стоимости согласно техническому заданию на оценку оценщик может дополнить раздел "Краткое изложение основных фактов и выводов" соответствующими данными и результатами оценки.

    Коэффициенты

    Коэффициент использования территории - определяется как отношение значения поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".

    Плотность застройки - определяется как отношение значения поля "Площадь застройки улучшениями нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".

    Приведенная высота - определяется как отношение значения поля "Строительный объем улучшений нового объекта недвижимости" к значению поля "Площадь земельного участка".

    Общий коэффициент полезных площадей - определяется как отношение значения поля "Итого полезных площадей по улучшениям нового объекта недвижимости" к значению поля "Общая площадь улучшений нового объекта недвижимости".

    Дополнительные коэффициенты - указываются коэффициенты, характерные для сектора рынка недвижимости (рынок земельных участков под застройку жилыми, торговыми и др. объектами), к которому относится объект оценки.

    Например, для жилых объектов характерными коэффициентами являются следующие:

    - отношение общей площади квартир к общей площади улучшений (жилого дома);

    - отношение жилой площади квартир к общей площади квартир улучшений (жилого дома).

    Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости в текущем состоянии - заполняется в процентах, указывается доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости в текущем состоянии, рассчитывается как отношение значения поля "Полная восстановительная стоимость", уменьшенного на значение поля "Накопленный износ", к сумме значений полей "Рыночная стоимость земельного участка" и "Полная восстановительная стоимость", уменьшенной на значение поля "Накопленный износ".

    Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости при новом строительстве - заполняется в процентах, указывается доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости при условии нового строительства, рассчитывается по результатам оценки варианта НЭИ земельного участка как условно свободного в рамках доходного подхода (отношение суммы затрат на строительство улучшений и предпринимательской прибыли к сумме следующих величин: затраты на строительство улучшений, предпринимательская прибыль и стоимость земельного участка как условно свободного).

    Проверкой является следующее равенство: сумма значений полей "Доля стоимости улучшений в общей стоимости объекта недвижимости при новом строительстве, %" и "Доля стоимости земельного участка в общей стоимости нового объекта недвижимости (вариант НЭИ участка как условно свободного), %" должна быть равна 100%.

    Примечания - заполнение не регламентировано.

    Принятые для заполнения обозначения:

    "нет данных" - указывается в случае, если требуемая для заполнения в данном поле характеристика объекта оценки (расчета стоимости объекта оценки) имеет место, но информацией о ней оценщик не располагает;

    "-" - указывается в случае, если требуемая для заполнения в данном поле характеристика не присуща объекту оценки (расчету стоимости объекта оценки).

    ПРИМЕР ЗАПОЛНЕНИЯ РАЗДЕЛА "КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ

    ФАКТОВ И ВЫВОДОВ" ДЛЯ ЗАСТРОЕННЫХ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

    (ОБЪЕКТЫ ЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ)

    КРАТКОЕ ИЗЛОЖЕНИЕ ОСНОВНЫХ ФАКТОВ И ВЫВОДОВ

    ----------------------------------------------------------------------¬
    ¦                   I. Исходные данные для расчета                    ¦
    +---------------------------------------------------------------------+
    ¦                  Основные данные об объекте оценки                  ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Вид объекта оценки                   ¦Здание, подлежащее  реконструк-¦
    ¦                                     ¦ции                            ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Адрес объекта оценки                 ¦Санкт-Петербург,  Василеостров-¦
    ¦                                     ¦ский р-н,  9-я  линия,  д.  24,¦
    ¦                                     ¦литер А                        ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Краткое описание объекта оценки      ¦Оцениваемый объект представляет¦
    ¦                                     ¦собой часть кирпичного   здания¦
    ¦                                     ¦высотой в 4 этажа,  расположен-¦
    ¦                                     ¦ного на земельном участке .....¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Собственник (балансодержатель) объек-¦Объект является  собственностью¦
    ¦та оценки                            ¦Санкт-Петербурга, балансодержа-¦
    ¦                                     ¦тель - ГУ  "Жилищное  агентство¦
    ¦                                     ¦Василеостровского   администра-¦
    ¦                                     ¦тивного района"                ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Балансовая стоимость объекта  оценки,¦            988888             ¦
    ¦руб.                                 ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Год постройки существующих улучшений ¦            до 1917            ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Этажность существующих улучшений     ¦               5               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Общая площадь существующих улучшений,¦             3000              ¦
    ¦кв. м                                ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Площадь застройки существующими улуч-¦              800              ¦
    ¦шениями                              ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Строительный объем существующих улуч-¦                               ¦
    ¦шений                                ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Площадь земельного участка, относяще-¦             1000              ¦
    ¦гося к оцениваемому объекту, кв. м   ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Нормативная цена земельного участка, ¦                               ¦
    ¦руб.                                 ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Текущее использование объекта оценки ¦             Жилье             ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Текущее техническое состояние объекта¦     Неудовлетворительное      ¦
    ¦оценки                               ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Накопленный износ существующих  улуч-¦              62               ¦
    ¦шений по документам, %               ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Физический износ  существующих  улуч-¦                               ¦
    ¦шений по документам, %               ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Функциональное  устаревание   сущест-¦                               ¦
    ¦вующих улучшений по документам, %    ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦  Технико-экономические показатели нового объекта недвижимости <11>  ¦
    ¦         (согласно Градостроительному регламенту N ГР-0262)          ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Общая площадь здания (зданий), кв. м,¦             5000              ¦
    ¦в том числе:                         ¦                               ¦
    ¦  - надземной части                  ¦             4300              ¦
    ¦  - подземной части                  ¦              700              ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Площадь застройки зданием (зданиями),¦              800              ¦
    ¦кв. м                                ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Строительный объем  здания  (зданий),¦             15000             ¦
    ¦куб. м                               ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Максимальная высота здания  (зданий),¦           30 метров           ¦
    ¦сооружений и др.                     ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦                          Данные об отчете                           ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Дата осмотра объекта оценки          ¦          14.07.2002           ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Дата проведения оценки               ¦          14.07.2002           ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Дата составления отчета              ¦          23.07.2002           ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Иностранная   валюта,    используемая¦          Доллар США           ¦
    ¦в оценке                             ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Курс  иностранной  валюты,   принятый¦            30,3800            ¦
    ¦в расчетах, руб.                     ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Цель оценки                          ¦Для  определения  цены   сделки¦
    ¦                                     ¦купли-продажи                  ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Назначение оценки                    ¦Для принятия решения о передаче¦
    ¦                                     ¦земельного участка на  инвести-¦
    ¦                                     ¦ционных условиях в соответствии¦
    ¦                                     ¦с Законом  Санкт-Петербурга  от¦
    ¦                                     ¦17.06.2004  N 282-43 "О порядке¦
    ¦                                     ¦предоставления  объектов недви-¦
    ¦                                     ¦жимости, находящихся  в  собст-¦
    ¦                                     ¦венности Санкт-Петербурга,  для¦
    ¦                                     ¦строительства и реконструкции" ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Вид оцениваемой стоимости            ¦Рыночная                       ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Основание для проведения оценки      ¦Договор   N    155-1/2003    от¦
    ¦                                     ¦16.07.2002                     ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Оцениваемые права                                                    ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦- на земельный участок               ¦Аренда (49 лет)                ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦- на улучшения                       ¦Собственность                  ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦                         Данные об оценщике                          ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Наименование                         ¦ГУ "Городское управление инвен-¦
    ¦                                     ¦таризации и оценки  недвижимос-¦
    ¦                                     ¦ти" (ГУ ГУИОН), ИНН 7830002864 ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Адрес места нахождения               ¦191011,        Санкт-Петербург,¦
    ¦                                     ¦ул. Зодчего Росси, д. 1-3,  6-й¦
    ¦                                     ¦подъезд                        ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Сведения о выданной  оценщику  лицен-¦Лицензия на осуществление  оце-¦
    ¦зии на осуществление  оценочной  дея-¦ночной деятельности от 28 авгу-¦
    ¦тельности                            ¦ста 2001 года N 000319         ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Сведения о страховом полисе          ¦Страховое свидетельство (полис)¦
    ¦                                     ¦серия 02-3/78 N 00-04/02       ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Ответственные   исполнители    (лица,¦Петров А.С.                    ¦
    ¦подписавшие отчет)                   ¦Сидоров Е.Г.                   ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦                  Данные о заказчике оценки объекта                  ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Наименование                         ¦ООО    "Концерн        "Динас",¦
    ¦                                     ¦ИНН 7813091279, КПП 780201001  ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Адрес места нахождения               ¦192007,        Санкт-Петербург,¦
    ¦                                     ¦Лиговский пр., дом 249         ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦                Данные о собственнике объекта оценки                 ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Наименование                         ¦КУГИ Санкт-Петербурга          ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Адрес места нахождения               ¦Уточнить                       ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Банковские реквизиты                 ¦Р/с        40702810055200113225¦
    ¦                                     ¦Петроградский    ОСБ       1879¦
    ¦                                     ¦Северо-Западный банк  Сбербанка¦
    ¦                                     ¦РФ,   к/с 30101810500000000635,¦
    ¦                                     ¦БИК 044030635                  ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦                           Общие сведения                            ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Ограничения КГИОП                    ¦               -               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Обременения                          ¦               -               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Описательный  адрес  объекта   оценки¦Объект расположен  в  квартале,¦
    ¦(локальное местоположение)           ¦ограниченном 9-й линией,  Сред-¦
    ¦                                     ¦ним пр., 8-й линией  и  Большим¦
    ¦                                     ¦пр.                            ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Общая характеристика микрорайона     ¦Район   преимущественно   жилой¦
    ¦                                     ¦застройки                      ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Обеспеченность инженерной инфраструк-¦В  районе  дислокации   объекта¦
    ¦турой                                ¦оценки имеются сети  городского¦
    ¦                                     ¦коммунального водопровода,  го-¦
    ¦                                     ¦родской коммунальной общесплав-¦
    ¦                                     ¦ной  канализации,  электроснаб-¦
    ¦                                     ¦жения.   Требуется   проведение¦
    ¦                                     ¦ремонтных работ                ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Транспортная доступность             ¦-  общественным    транспортом:¦
    ¦                                     ¦хорошая,   в   непосредственной¦
    ¦                                     ¦близости остановка  трамвая  (3¦
    ¦                                     ¦маршрута),  до  станции   метро¦
    ¦                                     ¦"Василеостровская" -  10  минут¦
    ¦                                     ¦пешком,                        ¦
    ¦                                     ¦- автомобильным    транспортом:¦
    ¦                                     ¦без ограничений                ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Экологическое  состояние   окружающей¦Удовлетворительное             ¦
    ¦среды                                ¦                               ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Перечень  документов  (в  том   числе¦1. Технический паспорт на  зда-¦
    ¦градостроительных) по объекту оценки,¦ние.                           ¦
    ¦использованных при проведении оценки ¦2. Ведомость помещений.        ¦
    ¦                                     ¦3. Поэтажные планы.            ¦
    ¦                                     ¦4. Градостроительный  регламент¦
    ¦                                     ¦N ГР-0262, утвержденный КГА.   ¦
    ¦                                     ¦5.  Предпроектные   предложения¦
    ¦                                     ¦по реконструкции жилого   дома,¦
    ¦                                     ¦разработанные ООО  "Архитектур-¦
    ¦                                     ¦ные мастерские Иванова", согла-¦
    ¦                                     ¦сованные с КГА.                ¦
    ¦                                     ¦6. Разрешительные и  согласова-¦
    ¦                                     ¦тельные     письма:      КэиИО,¦
    ¦                                     ¦Ленэнерго,    Водоканал,    ГУП¦
    ¦                                     ¦"Метрополитен", СЗ  ДПР,  УСПХ,¦
    ¦                                     ¦КЗРиЗ,   ТУ   Василеостровского¦
    ¦                                     ¦р-на.                          ¦
    +-------------------------------------+-------------------------------+
    ¦Особые условия и  принятые  оценщиком¦                               ¦

    Страницы: | Стр.1 | Стр.2 | Стр.3 | Стр.4 | Стр.5 | Стр.6 | Стр.7 | Стр.8 | Стр.9 | Стр.10 | Стр.11 | Стр.12 | Стр.13 |


    Архив правовых актов
  • Реклама
 
  • Реклама
  • Счетчики

  • Рейтинг@Mail.ru
  • Новости